عقد الإيجار والمادة ٥٥٩ من القانون المدني المصري المعمول به حاليا رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨
حيث تنص المادة 559 من القانون المدني المصري على أنه “لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك انقضت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره”.
بداية هذا النص يتناول عقود الإيجار التي تم إبرامها بعد قانون الايجار رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ حيث تخضع لأحكام القانون المدني وليس لأحكام قوانين الإيجارات القديمة والتي ثار بشأنها الجدل وجاءت عليها تعديلات بموجب القانون الجديد 164 لسنة 2025م وهي القانون رقم 4 لسنة 1996م مما أشتهرت بالقوانين الإستثنائية وهما : 1- القانون رقم 49 لسنة 1977 2- القانون رقم 136 لسنة 1981 .
حيث تضمنت تلك التعديلات بشكل رئيسي زيادة قيمة الإيجارات بشكل تدريجي، وإنهاء عقود الإيجار بعد مدة محددة، مع تقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية لتحديد القيمة الإيجارية.
كما تتضمن التعديلات إمكانية إخلاء الوحدة إذا بقيت مغلقة لمدة عام أو توفرت وحدة بديلة للمستأجر، مع إمكانية طلب وحدة بديلة من الدولة للفئات الأولى بالرعاية.
ومن أهم ملامحها:
١- تنتهي عقود الإيجار السكني خلال 7 سنوات، وغير السكني خلال 5 سنوات.
٢- بعد انتهاء المدة، يحق للمالك استرداد الوحدة أو تحرير عقد جديد وفقًا لشروط السوق.
٣- يتم تحديد قيمة الإيجار بناءً على تقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية.
٤- تزداد قيمة الإيجار بنسبة 20 ضعفًا للمناطق المتميزة (بحد أدنى 1000 جنيه) و10 أمثال للمناطق الأخرى.
٥- إيجار الوحدات غير السكنية يرتفع إلى 5 أضعاف القيمة الحالية، مع زيادة سنوية 15%.
٦- يحق للمالك استرداد الوحدة إذا بقيت مغلقة لمدة سنة.
يمكن للمستأجر الحصول على وحدة بديلة من الدولة إذا كان من الفئات الأولى بالرعاية.
هذه نبذة مختصرة عن ما انتهى إليه المشرع بشأن قوانين الإيجارات القديمة لكن ماذا عن المادة ٥٥٩ من أحكام القانون المدني المعمول به حاليا رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ وعلاقتها بعقود الايجار التي يتم إبرامها لأكثر من ثلاث سنوات وقد تصل إلى ٥٩ سنة، وهل يمكن لصاحب المصلحة أو الصفة أن يطالب بإنقاص تلك المدة، هذا هو مقصود عنوان المقال.
فمن هو صاحب الصفة في المطالبة بانقاص مدة عقد الإيجار . صاحب الصفة في ذلك هو المالك الأصلي للعقار أو من يملك حق إدارة العقار وله صفة قانونية في ذلك. إذا كان العقد مبرمًا من قبل وكيل أو وصي أو غيره، فيحق للمالك الأصلي أو من يملك حق الإدارة أن يطلب تقليص مدة العقد إلى ثلاث سنوات، إذا كانت المدة أطول.
فعقود الإيجار التي تتجاوز مدتها ثلاث سنوات، والتي يبرمها من يملك حق الإدارة فقط، تخضع لإمكانية تقليص المدة إلى ثلاث سنوات بموجب القانون.
فإذا كان المالك الأصلي هو من أبرم العقد، أو إذا كان العقد مبرمًا من قبل وكيل أو وصي أو حارس، فيحق للمالك الأصلي أو من يملك حق الإدارة أن يطلب تقليص مدة العقد.
ولكن يجب أن يكون العقد موثقًا رسميًا، وأن يكون هناك توكيل رسمي بحق الإدارة صادر عن المالك.
لذلك يجب على المستأجر التأكد من صفة المؤجر قبل إبرام العقد، للتأكد من عدم إمكانية تقليص مدة العقد لاحقًا.
قضاء النقض في هذا الصدد.
قضت محكمة النقض أنه١- ” اذا كان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد فسر عبارات التوكيل الصادر من الطاعنين إلى الاستاذ……. المحامي والذي اقتصر على تخويله الحق في إقامة الدعاوى نيابة عنهما أمام المحاكم كافة وتمثيلهما أمامها واتخاذ كافة الإجراءات والتصرفات القانونية المتعلقة بهما – بأنه يبيح له القيام بأعمال الإدارة وإبرام عقود الإيجار التي تزيد مدتها على ثلاث سنوات نيابة عنهما مخالفا بذلك مدلول المعنى الظاهر لعباراته بما لا تحتمله ورتب على ذلك تأييد قضاء الحكم المستأنف برفض الدعوى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
(طعن رقم ٦٠١ لسنة ٥٥ ق جلسة ٢٣/ ٥/ ١٩٩٩).
٢- تحديد مدى سعة الوكالة. العبرة فيه بعبارات التوكيل وملابسات صدوره وظروف الدعوى . استقلال قاضي الموضوع بتقدير مداها .
(طعن رقم ٣٤٣ لسنة ٦٠ ق جلسة ٥/ ١/ ١٩٩١).
نخلص من ذلك إلي أن صاحب الصفة له الأحقية في طلب انقاص مدة عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك إلا حق الإدارة كما هو وضع الوكيل أو الوصي أو الحارس؛ مالم يكن هناك ترخيص من السلطة المختصة لمصدر عقد الإيجار فهنا يكون نافذا بمدته في مواجهة صاحب الصفة أو المصلحة كمالك العقار .
ومن المعلوم بالضرورة أن السلطة المختصة هي الجهة أو الشخص الذي يملك الصلاحية القانونية لإصدار قرار أو اتخاذ إجراء معين في نطاق محدد. بمعنى آخر، هي الجهة التي لديها الحق القانوني في أداء وظيفة محددة واتخاذ القرارات المتعلقة بها مثل الشهر العقاري والتوثيق.
بقلم الدكتور محمد عويان المحامي بالنقض.
